【永久保存版】オフィスビルのバリューアップのためには？

オフィスビルのオーナー様にとって、ビルの老朽化やそれに伴う価値の低下は大きな問題です。
年数が経って「空き室が増えた」「なかなか賃料を上げることができない」など、さまざまな悩み事も出てくるでしょう。そういった悩みや不安を解決するのが、オフィスビルのバリューアップです。

ではオフィスビルのバリューアップはどのように設計し、実行すればよいのでしょうか。
今回はその設計のポイント、具体的なプラン、バリューアップの意義などを紹介します。ぜひご参考になさってください。

オフィスビルのバリューアップの意義と目的

バリューアップの意義

バリューアップの意義とは、オフィスビルに価値を与えて収益性を確保することです。ビルは新築時がもっとも価値が高く、その後は下がっていきます。
どんなにきれいなビルを建設しても時間が経てば価値は下がり、賃料も低くなってしまうのです。

これは設備の老朽化だけでなく、建物の流行や周囲環境の変化も影響しています。何も手を加えずに新築時の収益性を保っていくことは、非常に困難といえるでしょう。
かといって売却して収益を得ようとしても、収益性が下がったままでは思うように取引が進みません。望み通りのキャピタルゲインを得るのは難しいでしょう。

 このようなオフィスビルの収益性を改善するために行うのが、バリューアップです。バリューアップを施せばオフィスビルは価値が回復あるいは向上し、収益性を保つことができるのです。

バリューアップの目的

では、バリューアップの目的とは何でしょうか。バリューアップによって目指すべきゴールは、適正な価格で継続的にテナント様に入居してもらうことです。
長期にわたって継続的に入居してもらえれば、安定した収益が確保できるでしょう。

バリューアップの基盤となる「ニーズ」「安全性」「費用対効果」

バリューアップを成功させるためには、影響するさまざまな要素を考慮し多方面から考えて設計する必要があります。

その中でも基盤とすべき要素は「テナント様のニーズ」「オフィスビルの安全性」「費用対効果」の3点。これらを基盤としてバリューアップを設計し、リニューアル箇所をチェックしましょう。

ニーズを把握する

バリューアップの基準となるのは、テナント様のニーズです。理想的なプランを設計するには、入居するテナント様がどのようなニーズを持っているのかしっかりと把握する必要があるでしょう。
仮に莫大な費用をかけて豪華な設備を作っても、ニーズとマッチしていなければ借り手は付きません。

ニーズを把握したら、それを基に「解決すべきビルの課題」「課題の優先順位」などを洗い出しましょう。ニーズを満たすことを基準にしてプランを練ることが重要です。

安全性を確保する

過去の大規模な災害の影響で、近年ではビルの安全性への意識が高まっています。特に医療関係や高額な機器を扱う企業様は、オフィスビルの安全性への意識は高いといえるでしょう。
災害による被害が大きければ大きいほど、経営への影響が甚大となるからです。

安全性を確保するために、耐震補強の必要の有無、避難階段や避難通路の確保、駐車場などをチェックしましょう。
万が一の場合に大きな事故につながらないよう、備えることが重要です。脆弱な箇所があれば早急に対処しましょう。
地震などの火災に対してできる限りの備えをすることは、オフィスビルの責任者としての信頼にもつながります。

さらに、空調や配水管などの整備をして環境を整えることもバリューアップにつながります。たとえビルが老朽化していても、環境がしっかり整備されていればセールスポイントになりえます。
環境整備の際は、地球環境に優しい設備に変更するのもおすすめです。二酸化炭素の排出量を削減したり、LEDなどの高効率照明器具に変更したりすれば、ビルのバリューアップにつながります。

費用対効果を考慮する

バリューアップを行う際は、リニューアル工事費用に対してどのくらいの効果が見込めるのか考慮する必要があります。
費用対効果が薄ければ、投資した費用を回収することができません。収益の向上幅を考えて、適切なプランを設計するようにしましょう。

ビルの付加価値を高めるリニューアル例

テナント様のニーズを把握したら、バリューアップのためのリニューアルを行います。リニューアルとは、建物を整備し補修するだけでなく、ビルの価値向上のための改修も含まれます。空間を演出するために植栽や芸術品の展示をする方法もあります。

ミライズワークスが行うリニューアルプランをいくつかご紹介しましょう。

セットアップオフィス

オーナー様が内装施工をしてオフィスの一部を用意し、そのまま貸し出す形態です。入居者様にとっては、次のようなメリットがあります。

●内装工事などの初期費用が抑えられる
●即入居が可能であれば、契約完了後にすぐに引っ越しができる
●レイアウトプランを作らなくて済む

初期費用が抑えられ手間と時間もかからないので、セットアップオフィスは借り手が付きやすいのです。費用対効果の高いバリューアッププランです。

オフィスビルのコンバージョン

リノベーションしてオフィスビルの用途を変え、建物を再生するプランです。
オフィスビルをマンションやシェアハウス、ホテルやクリニックなどにコンバージョンし、新たな入居者を呼び込んで収益性を高めます。

コンバージョンのメリットは工事費用が抑えられることです。既存の構造躯体を利用するので建て替えに比べると工事費用が低く、工期が短いというメリットがあります。

コワーキングスペース

近年のオフィスニーズを踏まえて、オフィスの構造を作り変えるプランです。コワーキングスペースとは、職種や業種の異なる人たちが集まってシェアする作業場のこと。
近年ではオフィスで仕事をするほか、「コワーキングスペースを活用する」という選択が人気です。

コワーキングスペースには、利用者にとって次のようなメリットがあります。

●異業種間でのコミュニケーションでビジネスチャンスが生まれる
●オフィスを持つよりも費用をかけずに作業できる
●インフラが整備されている

コロナ禍の影響もあり、オフィスニーズは変わりつつあります。コワーキングスペースのほかにも、シェアオフィスやサテライトオフィスも人気です。
多様化する働き方に対応したスペースを作れば人の出入りが多くなり、活気のあるビルになるでしょう。

バリューアップで魅力的なオフィスビルを

今回はオフィスビルのバリューアップについて解説しました。

オフィスビルのバリューアップは、単にビルの修繕や補修工事を行うことではありません。ビルの魅力を向上させて快適な空間を構築することで、ビルの収益性を確保することがバリューアップの目的です。
ビルの収益を最大化するためには、常にバリューアップに努める必要があります。

ミライズワークスでは、これまで手掛けてきたオフィスづくりのノウハウを生かし、オーナー様にぴったりのバリューアッププランをご提案します。

空き室対策や賃料向上などのお悩みに寄り添って解決策を提示いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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